社区是指聚居在一定地域范围内的人们所组成的社会生活共同体。随着城市经济体制改革的深入和政府职能的转换，社区建设作为经济体制转轨的重要承接点，将对促进经济发展、改善民生、满足群众物质文化需要、优化城市发展环境、维护社会稳定等发挥日益重要的作用。目前，社区公共用房建设在我国尚没有一套完整的工作思路和法律法规，本文试图以海陵区为切入口探讨社区公共用房的解决办法。

一、基本现状。海陵区人口总数429956人，总户数160101户，辖2个镇，9个街道，82个村委会，72个居委会（2007年泰州统计年鉴）。其中寺巷镇、农业开发区不在其行政管理范围，故以下数据不含这两个镇区。

（一）社区办公活动用房现状。据市民政局统计，海陵区9个城区街道，计59个社区，居民户数114301户（不含流动人口户数）。社区办公活动用房16183平方米，其中租借用房2436平方米。其中2个社区暂无房。平均每个社区办公活动用房274平方米。

（二）社区卫生服务用房现状。据市卫生局统计，海陵区9个社区卫生服务中心计17740平方米，其中危房面积4100平方米，达不到1500平方米标准的有三个，没有用房的一个（城北街道）。53个卫生服务站计6000平方米，达不到使用面积100平方米标准的有13处，达到标准但结构需要改造的有4处，且大多数用房是租用的。

二、存在问题。社区公共用房的建设，市政府很重视，特别是2005年通过市级机关挂钩帮扶的办法重点抓了海陵区社区两房建设，基本解决了社区办公和活动用房有与无的问题。但比照相关标准，还是有一定的差距。如省民政厅等十部门“转发民政部等十部门《关于进一步做好社区组织的工作用房、居民公益性服务设施和管理工作的意见》的通知”中明确：“力争在3-5年时间内，使全省社区按照《城市居住区规划设计规范》（每百户不低于20平方米的标准），落实设施”。省卫生厅“关于印发《江苏省城市社区卫生服务中心、站设置标准》的通知”中明确：“城市社区卫生服务中心设置标准为业务用房使用面积1500平方米以上；城市社区卫生服务站设置标准为：城市社区卫生服务中心延伸下设的社区卫生服务站，业务用房使用面积不低于100平方米；以独立法人设置的城市社区卫生服务站，业务用房使用面积不低于150平方米”。对照上述两个通知要求，我市社区公共用房存在以下问题：

（一）总量不足。我市社区规模一般在2000～2500户之间，以此相对应的社区公共用房应在400～500平方米，但海陵区公共用房平均面积274平方米，远低于标准。另外有13个社区卫生服务站达不到标准。

（二）布点困难。突出表现在新区，由于小区建成后开发商是把公共用房交给物业部门的，由物业部门再划给社区就常常出现扯皮现象。如六号区、八号区、盛和、景泰园、金水湾等就没有社区用房，无法建立社区组织，增加了相邻社区规模和工作压力，同时社区中群众到居委会办事就必须到相邻社区或街道办事处，也给群众带来不便。

（三）使用权不明确。新建小区社区用房是由物业部门提供的，使用权交付渠道不顺。老城区中还有部分社区用房是租用和借用的，特别是租用的市民的房屋，市民如果停止出租或者赞助单位停止赞助都可能造成社区无房办公的情况。

三、外地做法。目前，社区公共用房的建设在我国尚没有一套完整的办法、规定，有两种模式值得借鉴。

（一）北京模式。“北京市新建住宅小区与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法”明确：“市和区县国土资源行政主管部门与土地使用者签订用于住宅小区开发的土地使用权出让合同时，应当将规划意见书中明确同步建设的市政公用基础设施、公共服务设施及其建设时序作为出让条件。（小区建成后）房地产开发企业应当依法将住宅小区的公共服务设施移交给有关单位，并办理交接手续”。

（二）苏州模式。“ 苏州市人民政府印发关于城区新建住宅小区社区居委会用房建设和管理的意见的通知”中明确：“新建住宅小区社区居委会用房由开发建设单位负责建造，建设经费按建安成本价（土地楼面单价+当年物价指导的建安成本价）结算，由政府从土地出让金中统筹解决”。

两种模式本质都是政府出资购买社区公共用房。只是北京模式中政府出资的资金隐藏在土地出让金收入之中。比较这两种模式，苏州模式一是操作烦琐，二是建设和提供公共用房是开发商的义务，且其成本可能已经在开发商的商品房销售中得到摊销，再行购买，开发商有两头得利之嫌。因此，推荐采用北京模式。

四、对策建议。如上文所述，国家和省对社区公共服务用房都提出了建设标准和要求。市政府“关于进一步加强城市社区卫生服务工作的意见”（泰政发[2007]55号）中也对社区卫生服务用房的建设提出意见。但对社区办公活动用房和社区卫生服务用房的建设缺少可操作性文件的支持。为此笔者建议：

（一）市政府出台新建住宅小区与公共服务设施同步交付使用管理的文件。文件对住宅小区中公共用房的规划、土地招标、出让合同签定、建设期间监管、产权确定、房屋交接、使用权划分的原则以及房屋的出租等作出详尽的可操作性意见。

（二）出台一个支持性文件：城市 居住区公共服务设施配套指标要求的文件。建设部《城市居住区规划设计规范》因产生的年代较久（1993年），相关指标已经难以满足现行要求。一些城市已经出台了配套指标要求的文件，如北京市、南京市等，扬州也正在出台相关文件在网上公示。

（三）出台一个规划：城市居住区社区详细规划。规划对社区地域分区及社区公共用房的位置作详尽的标注。以避免社区的设立迟后于居住小区的建设的现状。

（四）对于老城区，可以通过公有用房的调剂、废弃工业用房的利用以及政府出资购房等形式解决社区用房的问题，着重解决无房和租房的社区。