国土资源部再发土地调控禁令，明确规定从今年11月1日起，不付清土地款，就不能拿到建设用地使用权证书。而在此之前，开发商可以分期付款、分期办证。南京业内普遍认为，结合几乎同步出台的“单宗土地开发时间不超过3年”的规定，宏观调控打击开发商蓄意炒地囤地行为的用意十分明显。  

    新规规定：“受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部国有建设用地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按合同约定缴清全部出让金的，不得发放建设用地使用权证书，也不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。”  

    南京市国土局市场办负责人昨日表示，由于正式文件还未下发，因此对于这条规定还无法做出准确解读。“两种可能性：如果政策执行从严，会要求开发商一次付清土地款，才能办证；如果较宽松，则土地款还是可以分期付。但不管是何种支付方式，土地证都必须在土地款付清的情况下才能获得。”  

    据悉，目前南京市在土地出让时，开发商多采用分期付款的方式交纳土地款，首付款从15%—30%不等，余款再在1年左右的时间内分3—5期付清。不少开发商采用了分期付款、分期办证的办法。  

    曾供职于一家房地产公司的人士向记者透露了开发商分期办证、“以小博大”的操作手法：比如土地款1亿元，首付30%即3000万元，就可以办理这3000万的土地证，然后以这部分土地做抵押从银行贷款开发销售，如果销售获利6000万，再到土地部门换取6000万的土地证，再抵押贷款循环开发。有的开发商囤地数量惊人，但可能仅仅以10多亿元就换回了价值100亿的地。开发商正是充分利用“杠杆原理”，以少量的启动资金，就“撬”回了高额回报。 

    另据透露，有的开发商维持高速扩张的“秘诀”，就是拖欠土地款。尽管对于拖欠土地款的，南京会处以本金万分之五滞纳金的处罚，但由于违规成本并不高，一些开发商根本“无动于衷”。像一家已开发销售两三年的楼盘，开发商获利不菲，但至今仍不交纳2000余亩土地的出让金，而在“欠”着土地款的情况下，开发商已经又拿地开发。此种做法无疑加剧了行业风险。  

   “这一政策如果强制执行，对开发商的现金流影响很大。”南京苏鼎房地产研究所所长宋坚分析。不付清土地款，土地证办不到，销售许可证就拿不到，开发商就不能开盘销售。他认为，这对近来频现的“地王”现象将是一种抑制。  

    南京东凯置地投资顾问总经理包天雷称，政策执行后，房地产行业的投资回报率肯定会缩减。南京大学经济系副主任、博导葛扬教授认为，新规对目前有过热倾向的房地产投资，将起到控制作用。但是也需要关注政策的“两面性”：政策抬高了土地市场进入门槛，需警惕少数几家实力开发商拿地形成“垄断”的局面。(汪晓霞)